劳布报告-商业周期预测
2018年8月28日
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商业周期通常被描述为正弦曲线, 就像起伏的波浪, 上上下下, 或者像过山车一样. 我们从繁荣走向危险,从繁荣走向萧条,从贪婪走向恐惧,等等. 正如你们所听到的, “树长不到天上去”这句话, 推断经济扩张不可能永远持续下去,必然以收缩结束. 不可避免的是,快乐之后是痛苦,生命的循环就这样继续下去.
所以,每个人都想知道我们现在在这个循环中的位置? 我们如何为下一阶段做准备? 你们知道,这是历史上最长的周期,而且仍然没有恶化的迹象, 电视上的评论员们不断预言厄运即将来临, 但就像一个停止的时钟, 他们只是偶尔说对了.
以下是我所知道的. 2015年有很多房地产买卖, 随着投资者为2017年不可避免的低迷做好准备. 然后是巨大的混乱——唐纳德·特朗普当选总统, 2017年的低迷从未成为现实. 现在是2018年下半年. 我所听到和看到的是,明年看起来还是很不错的, 没有真正的经济衰退的乌云在地平线上. 每天都有对核战争的恐惧, 反向收益率曲线, 贸易战和估值过高, 但随着我们的发展,这些都被打折了.
我现在看到了什么, 是投资者, 再次为即将到来的经济衰退做好准备,出售价值完全的房地产,如果他们能找到1031税收递延交换,可能还会进行再投资. 或者他们可能不卖出,而是继续持有. 或者卖掉,交税,然后以2-3%的收益率坐拥现金. 这些现金, 也被称为干粉, 在场边堆积, 只是等待, 为了下一个机会. 你看到, 每个人都知道并相信这一点, 比如到2020年, 旧的经济衰退将浮出水面,并推动价格走低, providing a really great buying opportunity; maybe as good as 2009, 或者2002年,甚至1992年, 在过去30年里,商业地产最近三个主要周期的低点是哪一个.
投资者经常在投资时看后视镜. 我的意思是, 我们希望历史重演, 这样我们今天就可以像10年前那样进行投资, 但没有.
Preqin, 这是一家伦敦公司,专门测量这些东西, 说有超过1800亿的机构资金在场外观望, 等着买一笔“好买卖”,“然而, 这种情况目前还没有发生,因为在这个漫长的市场周期结束时,买家并没有太大的动力在看似很高的价格上购买. 然而,, CRE止赎处于低点, 哪一种情况没有出现危机迹象,债务方面也没有过度借贷的迹象. 但, 没有人想成为最后一个购买的傻瓜, 然后,要么在经济低迷时期无法坚持下去,要么在有真正交易的时候没有可用的现金来购买. 所以会有相互矛盾的信息被发送.
我的预测是:未来会有阵痛,但不会是房地产崩盘. 许多把钱藏在场外的人会感到失望. 所有持有高价房产的人也会感到失望. 未来几年的痛苦将是一个停滞不前、没有趋势的市场. 当一笔真正的交易出现时,会有很多投资者准备抢购. 有如此多的资金可供购买,这本身就可以防止市场崩溃. 当所有人都完全投入、过度杠杆化、价格逆转下行时,市场就会崩溃. 没有愿意搬进来的钱,所以卖方绝望了, 进一步降价, 直到他们最终找到一个买家介入并抢走这笔交易. 所有其他买家要么没钱买,要么他们太害怕而不敢出手. 这就造成了真空,把崩溃的市场吸了下去.
然而,现在市场已经充分定价,很少有人会冒险进行没有良好上行空间的交易. 这不会是一个没有交易的市场, 但可能会变成一个比我们希望看到的更低的市场. 那些没有耐心花钱的人无论如何都会购买. 所以,如果你需要出售,有现成的买家. 如果你想持有,不要期望有很大的上涨空间,但如果你有一个表现良好的物业,你就会感到满足. 如果你有现金, 对你喜欢的交易要有耐心, 但不要坐等可能在数年内都不会发生的市场崩盘.